城市发展体现在城市规模的扩大和城市功能的提升。城市更新对于提升城市功能起着非常重要的作用，是城市发展中的一项大课题。
如何认识城市更新
说到城市更新，人们往往想到“拆旧建新”，大拆大建是大更新，小拆小建是小更新，这是认识上的误区。应当从城市功能的改善、提升和拓展来认识城市更新的内涵。
城市功能包括居住、工作、交通、休闲交往活动等，在经济全球化的今天，上海努力建设“四个中心”和国际文化大都市。
在城市发展过程中，原有市政公用设施和公共服务设施不足，原有土地用途、建筑功能与空间布局不能满足社会经济发展产生的新需求，需要通过修缮、改造、整治、置换等办法，改善、提升、拓展其功能，焕发城市新的生命力，这就是城市更新。
贯穿城市发展全过程
上海城市更新是伴随着社会经济发展不断深化完善的。
一是功能改善型。规模比较大的有1998年实施的普陀区潘家湾、潭子湾、朱家湾、药水弄“三湾一弄”棚户区改造。1999年至2002年底，完成了老工房住宅区“平改坡”综合改造工程共4000多幢、813万平方米，受惠居民14万户。
二是功能回归型。比较典型的是解放后老外滩原有银行大楼改做办公甚至工厂，改革开放后，随着上海“四个中心”建设，逐步恢复银行使用，与陆家嘴共同构成上海中央商务区。
三是功能拓展型。浦江两岸综合改造与上海世博园建设，以举办上海世博会为契机，按规划进行综合改造。
创造城市发展新模式
上海先后经历了几轮大规模旧区改造，拆除了上千万平方米的危棚简屋。然而，“拆旧建新”的改造模式也带来了生活模式急剧改变、老区旧宅人文历史割裂、传统风貌特色消失等种种问题。随着上海经济结构的调整，“退二进三”，上海旧区特别是苏州河、黄浦江沿岸，利用“关停并转”的旧厂房、仓库建筑发展创意产业，城市更新也从传统的大拆大建，逐步走向小规模、渐进式、多元主体协调的包容性发展。
2012年底，上海建设用地面积达3034平方公里，常住人口2380万人，已大大超过上一轮城市总体规划的布局框架。中心城蔓延态势明显，土地资源紧缺、环境恶化等矛盾凸显，传统“摊大饼”式的扩张发展问题重重。相对于传统的单一实施主体和自上而下的改造模式，在规划中将更加重视公众参与，创造市民共识、共建与共享的城市发展新模式。
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2015年3月3日
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